Avouons-le, déléguer la gestion à une conciergerie, c’est une idée tentante. C’est même souvent indispensable pour récupérer un peu de ce temps précieux qui nous file entre les doigts.
Mais voilà, juste avant de signer ce fameux mandat, il y a toujours une question qui revient sur la table.
Et franchement, elle est tout à fait légitime.
Au fond, comment est fait ce fameux calcul de commission conciergerie ?
Et surtout, qu’est-ce qu’il vous reste, à vous, dans la poche à la fin du mois ?
C’est là que les choses deviennent souvent un peu confuses.
Entre les pourcentages qu’on vous annonce, les bases de calcul qui changent d’une agence à l’autre et les petits frais cachés, difficile d’y voir clair sur ce que vous allez vraiment gagner.
Chez Japandi Conciergerie, on est convaincus d’une chose : sans transparence, pas de confiance. C’est la base de tout.
Le truc, c’est que le taux qu’on vous affiche (généralement entre 15 % et 30 %) ne vous dit pas tout, loin de là.
Dans ce guide, nous allons décortiquer ensemble les mécanismes financiers de la gestion locative courte durée. Nous verrons pourquoi comparer deux taux identiques peut mener à des revenus nets totalement différents.
Les fondamentaux : sur quelle base repose le calcul commission conciergerie ?
Lorsque vous analysez une offre de gestion, le premier réflexe est de regarder le pourcentage.
C’est humain. Pourtant, un taux de 20 % peut s’avérer plus coûteux qu’un taux de 25 % selon la méthode de calcul employée.
Il faut lire les petites lignes ou poser les bonnes questions.
La variable la plus importante est la définition du « revenu » sur lequel la conciergerie prélève sa part.
Le calcul sur le Chiffre d’Affaires brut (le plus répandu)
La majorité des acteurs du marché appliquent leur pourcentage sur les revenus locatifs globaux.
Mais attention à la définition de « global ». Généralement, cela correspond au prix des nuitées effectivement réservées.
Dans ce modèle, le calcul commission conciergerie s’effectue souvent hors frais de ménage et hors taxe de séjour. C’est une distinction capitale.
Comme l’indiquent les experts de JeDéclareMonMeublé, la commission est un pourcentage des loyers encaissés.
Cela signifie que si la nuitée est vendue 100 €, la conciergerie prendra son pourcentage sur ces 100 €, que vous ayez des frais de plateforme à payer ou non par ailleurs.
Le calcul sur le revenu net propriétaire
D’autres agences, souvent plus soucieuses d’aligner leurs intérêts avec ceux du propriétaire, optent pour une commission sur le revenu net. C’est une nuance qui change tout pour votre comptabilité.
Ici, la conciergerie déduit d’abord les commissions des plateformes comme Airbnb ou Booking (qui oscillent généralement entre 15 % et 18 % selon les configurations) avant d’appliquer son propre taux. Certaines sources comme Hotelub soulignent que le prélèvement se fait sur le montant que vous touchez après que la plateforme a pris sa part.
C’est une approche que nous trouvons intéressante car elle motive le gestionnaire à optimiser le prix net vendeur, et non juste le volume brut qui gonfle artificiellement les chiffres.
Il est essentiel de demander une simulation chiffrée avant de signer. La transparence des tarifs est un critère de qualité, un peu comme on l’attendrait d’un prestataire web expliquant clairement ses coûts de création et de structure. Si le devis est flou, c’est souvent mauvais signe.
Combien coûte une conciergerie en 2025 ? Analyse des taux du marché
Le marché de la conciergerie a énormément évolué ces dernières années. La professionnalisation du secteur a entraîné une normalisation des tarifs, bien que des écarts subsistent en fonction de la localisation et du standing du bien.
Pour un calcul commission conciergerie cohérent avec le marché actuel, voici les fourchettes que vous rencontrerez le plus souvent.
La moyenne du marché : autour de 20 %
Si vous faites une étude rapide, vous verrez que le chiffre de 20 % revient très souvent. C’est le standard pour une gestion complète classique.
Les analyses de rentabilité montrent que ce taux permet de couvrir la gestion des annonces, la communication avec les voyageurs et la coordination logistique.
À ce tarif, vous achetez de la tranquillité d’esprit, mais vous devez vérifier si des services comme le revenue management (l’optimisation dynamique des prix) sont inclus ou réalisés de manière basique.
Les offres Premium : entre 25 % et 30 %
Pourquoi payer plus ?
C’est une question légitime. Les conciergeries qui facturent au-dessus de 25 % offrent généralement une valeur ajoutée supérieure qui, paradoxalement, peut vous faire gagner plus d’argent au final.
Ces frais plus élevés incluent souvent :
- Une stratégie de prix agressive et quotidienne.
- Un statut de Superhost ou équivalent qui booste la visibilité.
- Un service de maintenance préventive.
- Une disponibilité 7j/7 réelle, même tard le soir pour les urgences.
Comme le précise PriceLabs dans son étude sur les modèles tarifaires, ces commissions élevées se justifient dans les zones tendues où la concurrence est rude et où la qualité du service fait toute la différence pour obtenir des réservations.
Légende : La tarification dynamique via des outils comme PriceLabs permet de maximiser le revenu brut, justifiant parfois une commission plus élevée.
Les offres Low-Cost : méfiance est de mise
En dessous de 15 %, il faut se poser des questions. Comment l’entreprise finance-t-elle son personnel, ses déplacements et ses outils technologiques ?
Souvent, un taux très bas cache de nombreux frais additionnels « à la carte » (frais d’intervention, frais de dossier, majoration sur le ménage) ou une qualité de service dégradée qui se traduira par de mauvais avis voyageurs. Et sur Airbnb, les mauvais avis coûtent bien plus cher qu’une commission élevée.
Ce que la commission inclut généralement (et ce qu’elle n’inclut pas)
C’est ici que se joue souvent la rentabilité de votre investissement.
Le calcul commission conciergerie doit être mis en perspective avec le périmètre des missions réalisées.
Chez Japandi Conciergerie, nous avons fait le choix d’une gestion premium complète, car nous savons que les propriétaires cherchent avant tout une solution « sans souci ».
Le socle commun des services inclus
Dans la grande majorité des contrats de gestion complète, le pourcentage prélevé couvre tout ce qui touche à la relation commerciale et administrative :
- Création de l’annonce : Rédaction optimisée, prise de photos (parfois facturée en sus chez certains, incluse chez nous pour garantir la qualité).
- Gestion des voyageurs : Réponses aux questions avant réservation, filtrage des profils, envoi des instructions d’arrivée.
- Gestion du calendrier : Synchronisation entre les plateformes pour éviter les surbookings.
- Pricing : Ajustement des prix selon la saisonnalité.
L’agence Butler rappelle que la coordination logistique (organiser le passage de la femme de chambre, du réparateur) est incluse, mais pas nécessairement le coût de la prestation elle-même.
Les services souvent facturés en supplément
Il est important de comprendre que la conciergerie avance du temps de travail, mais ne paye pas les consommables de votre appartement.
Vous devrez généralement vous acquitter en plus :
- Des consommables (papier toilette, café, savon). Certains gestionnaires proposent des forfaits mensuels pour simplifier cela.
- Des interventions techniques (plomberie, électricité). La gestion de l’intervention est incluse, mais la facture de l’artisan reste à votre charge.
- Du linge de maison, souvent loué à un prestataire externe (blanchisserie industrielle) pour garantir une hygiène hôtelière.
La question épineuse des frais de ménage et de linge
Le ménage est le nerf de la guerre en location courte durée. C’est le premier critère de plainte des voyageurs.
Comment s’intègre-t-il dans le calcul commission conciergerie ?
Il existe deux écoles principales, et c’est un point que vous devez absolument vérifier dans votre mandat.
Le ménage payé par le voyageur
Dans ce scénario, des « frais de ménage » sont ajoutés au prix de la nuitée sur les plateformes. Le voyageur paie, par exemple, 50 € de ménage en plus de son séjour.
Généralement, cette somme est reversée intégralement à la conciergerie ou au prestataire de nettoyage.
Elle ne rentre pas dans votre poche, et logiquement, la conciergerie ne prend pas de commission (pas de pourcentage) sur cette somme spécifique. Jana Concierge explique bien que ces frais servent à couvrir le temps humain et les produits.
Le ménage inclus dans la commission (rare)
Plus rarement, certaines offres « tout inclus » intègrent le coût du ménage dans une commission très élevée (par exemple 40-50 %).
C’est souvent moins transparent pour le propriétaire, car si le séjour est long, le coût du ménage est amorti, mais si les séjours sont courts (2 nuits), le gestionnaire risque de perdre de l’argent et donc de bâcler la prestation.
Nous préférons dissocier les frais de ménage pour garantir que chaque intervention est payée à sa juste valeur, assurant ainsi une propreté irréprochable de votre bien, typique de l’exigence Japandi.
Les différents modèles économiques pour comparer
Pour bien comprendre ce que vous payez, il faut savoir qu’il n’y a pas que le pourcentage dans la vie.
D’autres modèles existent et peuvent convenir à certains profils d’investisseurs.
1. La commission au pourcentage (Success Fee)
C’est le modèle dont nous parlons principalement.
Son immense avantage est l’alignement des intérêts. Si votre logement ne se loue pas, vous ne payez rien (ou presque). La conciergerie est motivée pour louer cher et souvent.
C’est idéal pour les propriétaires qui recherchent la performance maximale de leur actif.
2. Le forfait fixe mensuel
Certaines agences proposent de gérer votre bien pour un montant fixe, par exemple 150 € ou 200 € par mois, quel que soit le nombre de locations.
Cela peut sembler sécurisant pour contrôler ses coûts, mais attention : le gestionnaire n’a aucune incitation financière à remplir votre calendrier. Qu’il y ait 2 ou 20 réservations, il gagne la même chose. Pire, il a intérêt à ce qu’il y ait moins de voyageurs pour avoir moins de travail.
3. La sous-location professionnelle (Revenu Garanti)
Ici, la conciergerie devient votre locataire. Elle vous verse un loyer fixe tous les mois (souvent au prix du marché de la location classique, parfois un peu plus) et exploite le bien en courte durée à son profit.
Vous gagnez en sécurité (loyer qui tombe même si c’est vide), mais vous perdez tout le bénéfice de la saisonnalité haute. En été, si le bien génère 3000 €, vous ne toucherez que vos 800 € de loyer convenu. C’est un choix de gestion de risque.
C’est un peu comme choisir une location de véhicule : certains préfèrent le coût fixe d’un leasing tout inclus pour éviter les surprises, comme on peut le voir dans les offres claires de professionnels comme Locamat Pro, tandis que d’autres veulent payer à l’usage réel.
Analyse de rentabilité : Cas pratique chiffré
Franchement, rien ne vaut un exemple chiffré pour bien comprendre l’impact du calcul commission conciergerie sur ce qu’il vous reste.
Imaginons un T2 sympa et bien placé, qui génère un chiffre d’affaires brut (c’est-à-dire le prix payé par les voyageurs, sans le ménage) de 2 500 € sur un bon mois d’été.
Scénario classique (Commission sur CA Brut)
- Revenu Brut : 2 500 €
- Frais de service plateforme (Airbnb approx 3% charge hôte) :, 75 €
- Commission Conciergerie (20% de 2 500 €) :, 500 €
- Frais annexes (maintenance, consommables) :, 50 €
Reste en poche (Avant impôts) : 1 875 € Faites attention : ici, la commission est bien calculée sur les 2 500 € de départ, même si vous avez déjà versé des frais à Airbnb. C’est le modèle le plus courant.
L’importance de la valeur ajoutée
Imaginons maintenant que vous passiez par une conciergerie premium comme Japandi. Grâce à notre expertise en décoration, notre Home Staging virtuel ou physique, et notre gestion dynamique des prix, nous parvenons souvent à augmenter le prix moyen de la nuitée.
Si nous augmentons le revenu brut à 3 000 € pour la même période (ce qui est fréquent grâce à une gestion pro), même avec une commission de 25% :
- Revenu Brut : 3 000 €
- Frais de service plateforme :, 90 €
- Commission Conciergerie (25% de 3 000 €) :, 750 €
- Frais annexes :, 50 €
Reste en poche : 2 110 € Vous voyez la différence ?
Vous payez une commission plus élevée en pourcentage (25% vs 20%), mais vous gagnez 235 € de plus en net à la fin du mois. C’est toute la différence entre un coût et un investissement.
Ce que vous devez surveiller dans votre mandat
Avant de vous engager, lisez bien le contrat.
Au-delà du calcul commission conciergerie, vérifiez les clauses de sortie.
Quelle est la durée d’engagement ?
Y a-t-il des frais de résiliation ?
Une bonne conciergerie doit vous retenir par la qualité de son travail, pas par des chaînes contractuelles.
Chez Japandi, nous misons sur la satisfaction client pour fidéliser nos propriétaires.
Vérifiez également qui encaisse les fonds. Est-ce que l’argent transite par le compte de la conciergerie ou arrive-t-il directement sur le vôtre ?
Pour une transparence totale, nous recommandons souvent que les revenus des plateformes soient versés directement sur votre compte bancaire, la conciergerie vous facturant ensuite sa prestation. Cela vous permet de garder le contrôle total de votre trésorerie.
La transparence fiscale
N’oubliez pas que les revenus locatifs sont imposables. Une bonne conciergerie vous fournira un récapitulatif clair et précis pour vous aider dans vos déclarations (LMNP, régime réel ou micro-BIC).
Pourquoi choisir une approche Premium ?
Au final, le coût d’une conciergerie ne doit pas être vu comme une charge, mais comme un levier de croissance.
C’est la même logique que de faire appel à un coach sportif personnel : le coût horaire est plus élevé que l’abonnement en salle basic, mais les résultats sont là, personnalisés et rapides, comme l’explique bien le concept chez Timeless Coaching. On paye pour une expertise qui change vraiment la donne. Chez Japandi Conciergerie, notre vision va bien au-delà de la simple remise de clés.
Chez Japandi Conciergerie, notre approche englobe bien plus que la simple remise de clés. Nous analysons le potentiel de votre bien, nous optimisons son intérieur pour créer le « coup de cœur » visuel, et nous assurons une expérience voyageur sans faille.
Cela permet de justifier des prix de nuitée plus élevés et d’assurer un taux d’occupation optimal toute l’année, pas seulement en août.
Conclusion : Ne regardez pas que le taux, regardez le net
Le calcul commission conciergerie est une équation à plusieurs inconnues.
Se focaliser uniquement sur le pourcentage est une erreur de débutant qui peut vous coûter cher en manque à gagner.
Pour résumer, une commission saine se situe entre 20 % et 25 % (voire 30 % pour du très haut de gamme) et doit être mise en regard de la capacité du gestionnaire à augmenter vos revenus.
Si vous souhaitez savoir combien votre bien pourrait réellement vous rapporter avec une gestion optimisée, n’hésitez pas à nous contacter. Nous réalisons des études de faisabilité précises pour transformer votre propriété en actif performant.
Prêt à maximiser vos revenus locatifs sans lever le petit doigt ?
Découvrez nos offres dès aujourd’hui.
FAQ : Vos questions sur les frais de conciergerie
La commission de conciergerie est-elle déductible des impôts ?
Oui, tout à fait. Si vous optez pour le régime réel d’imposition (LMNP au réel), les factures de la conciergerie sont des charges déductibles de vos revenus locatifs, ce qui diminue votre base imposable.
Qui paie la taxe de séjour ?
La taxe de séjour est payée par le voyageur. Les plateformes comme Airbnb la collectent désormais automatiquement et la reversent aux communes.
Elle ne rentre pas dans le calcul de la commission de la conciergerie.
Le ménage est-il une source de revenus pour la conciergerie ?
Parfois.
Si la conciergerie emploie ses propres équipes, elle peut réaliser une marge sur la prestation de ménage pour couvrir les coûts de gestion du personnel, les produits et les déplacements. C’est une pratique courante et légitime tant que le prix reste cohérent avec le marché.
Puis-je négocier le taux de commission ?
C’est possible si vous confiez plusieurs biens (volume) ou si votre bien est exceptionnel avec un très fort potentiel de revenus (panier moyen élevé). Pour un studio standard, les grilles tarifaires sont souvent fixes pour garantir la rentabilité de l’exploitation.
Laisser un commentaire