Est-ce que votre appartement à Lyon ou votre maison de campagne en Drôme des Collines est réellement une mine d’or ?
C’est la question qui hante tous les propriétaires.
Se lancer à l’aveugle est la meilleure façon de perdre de l’argent.
Pour éviter cela, une short term rental market analysis rigoureuse est indispensable avant même de penser à acheter des draps ou à prendre des photos.
C’est le socle de votre réussite.
Beaucoup pensent qu’il suffit de mettre une annonce en ligne pour voir les réservations affluer. La réalité est plus nuancée.
Le marché a évolué, les voyageurs sont plus exigeants et la concurrence s’est professionnalisée. Si vous voulez réussir, vous devez penser comme un entrepreneur. Vous devez analyser la data.
Dans cet article, nous allons décortiquer ensemble comment réaliser cette étude.
Nous verrons comment valider la demande locale, espionner (légalement) vos concurrents, fixer le juste prix et surtout, calculer ce qui vous restera vraiment dans la poche.
Nous intégrerons les dernières données du marché pour vous donner une vision claire et actionnable.
Comprendre le marché de la location courte durée en France grâce au short term rental market analysis
Commençons par planter le décor.
Soyons clairs : la location saisonnière, ce n’est pas qu’une simple tendance. C’est une véritable révolution qui est en train de bousculer le monde de l’immobilier. Le fait est que la location meublée de courte durée explose littéralement en ce moment.
Ce dynamisme est nourri par le tourisme classique, bien sûr, mais aussi par les voyages d’affaires et, de plus en plus, par une quête de séjours plus flexibles.
Et franchement, les chiffres ne mentent pas.
Pour vous donner une idée, en France, un bien bien géré en location courte durée peut rapporter en moyenne un rendement brut de 6 à 12 %. Quand on met ça en face de la location longue durée, qui peine à dépasser les 2 à 8 %, on comprend vite pourquoi tout le monde s’y intéresse source.
C’est justement cette différence de rentabilité qui pousse autant d’investisseurs à regarder du côté de Paris, de Lyon, et même de coins plus reculés.
D’ailleurs, l’ANIL a calculé que la courte durée pouvait rapporter jusqu’à 3 fois plus qu’une location classique sur un bien identique.
Comment expliquer cet écart ?
En fait, c’est assez logique : le prix à la nuit est beaucoup plus élevé, et le risque de ne pas être payé est proche de zéro, puisque tout est réglé d’avance sur les plateformes source.
Où se trouve la demande ?
Mais alors, où sont les clients ?
Oubliez l’idée que seule la Tour Eiffel fait rêver les touristes.
En réalité, la demande se concentre sur trois grands types de zones :
- Les Métropoles : Paris, Lyon, Toulon. Là, on trouve le mélange idéal de voyageurs d’affaires et de touristes en week-end. Les taux d’occupation y sont souvent élevés toute l’année source.
- Le Littoral : De Mimizan Plage à la Normandie, la saisonnalité est forte mais les prix flambent en été.
- Le Vert et l’Authentique : On observe un véritable essor des séjours « nature ». La Drôme des Collines, Tain l’Hermitage ou l’arrière-pays bénéficient de cet attrait pour le calme et le patrimoine source.
Si vous possédez un bien dans l’une de ces zones, vous êtes déjà bien parti.
Mais attention, être au bon endroit ne suffit pas. C’est là que la short term rental market analysis entre en jeu pour valider votre potentiel spécifique.
Étape 1 : Analyser la demande locale (Y a-t-il des clients pour vous ?)
L’objectif ici est de vérifier factuellement que des gens cherchent à dormir là où vous avez investi. Ne vous fiez jamais à votre instinct. Votre tante vous dit que « le coin est sympa », mais ce n’est pas elle qui paiera 150€ la nuit.
Il vous faut des preuves.
Identifier vos clientèles cibles avec précision
Qui sont vos futurs hôtes ?
Si vous êtes à Tain l’Hermitage, vous visez les amateurs de vin et les touristes de passage sur la route du sud. À Montluçon, ce sera peut-être une clientèle plus professionnelle ou de passage. À Mimizan, ce sont les familles en vacances.
Il ne faut pas négliger non plus la clientèle d’affaires.
À Paris, Lyon ou Toulon, les séjours professionnels pour des salons ou des congrès représentent une manne financière énorme source.
Ces voyageurs sont souvent moins regardants sur le prix mais très exigeants sur le confort et le Wi-Fi.
Une autre catégorie a émergé fort depuis le Covid : la clientèle de proximité.
Ce sont des gens qui habitent à moins de 3 heures de route et qui viennent pour décompresser quelques jours. Le tourisme de proximité est un levier puissant pour remplir votre calendrier hors saison.
Utiliser des données concrètes pour votre short term rental market analysis
C’est le moment de sortir les outils pros. Oubliez le doigt mouillé.
Pour une analyse pertinente, vous devez regarder les chiffres.
Des plateformes comme PriceLabs, Beyond Pricing ou AirDNA sont incontournables.
Elles agrègent des millions de données d’Airbnb et Booking pour vous dire exactement ce qui se passe dans votre rue source. Elles vous donneront le taux d’occupation moyen, le prix moyen par nuit et le revenu mensuel estimé.
Pensez aussi à jeter un œil aux rapports des offices de tourisme ou des observatoires du territoire. On y trouve souvent des pépites d’infos sur la demande locale et le nombre de nuitées source.
Voici un bon indicateur : si le taux d’occupation moyen annuel dans votre secteur est sous la barre des 40-45 %, il faut rester prudent. Dans ce cas, votre bien devra vraiment sortir du lot pour réussir. Si le taux passe les 60 %, vous êtes sur un marché où la demande est bien là.
C’est le feu vert que nous recherchons chez Japandi Conciergerie avant de conseiller nos propriétaires.
Étape 2 : L’espionnage industriel (Étudier l’offre concurrente)
Savoir qu’il y a de la demande, c’est bien. Savoir contre qui vous allez vous battre, c’est mieux.
Votre short term rental market analysis doit inclure une cartographie précise de vos adversaires.
Cartographier la concurrence
Prenez une heure, faites-vous un café, et allez sur Airbnb et Booking. Recherchez un logement comme si vous étiez un voyageur.
Filtrez pour ne voir que les biens dans votre zone (rayon de 1 à 3 km selon la densité) et avec la même capacité d’accueil.
Pour chaque concurrent sérieux, notez tout :
- Le type de bien et la surface.
- La qualité des photos (sont-elles professionnelles ou prises avec un vieux smartphone ?).
- Les équipements « bonus » (parking, climatisation, balcon, machine Nespresso).
- Le nombre et la qualité des avis. C’est la preuve sociale.
Cette démarche comparative ressemble beaucoup à celle qu’on ferait dans d’autres domaines, comme le sport. Quand on cherche une salle de fitness, on compare les équipements, les horaires et l’ambiance avant de s’engager.
C’est exactement ce que propose ce guide pour choisir sa salle de sport à Payerne : une analyse fine des services pour trouver le meilleur rapport qualité-prix. Appliquez cette même rigueur pour scanner vos concurrents immobiliers.
Si vous voyez qu’ils offrent tous un parking et pas vous, vous partez avec un handicap.
Repérer des « trous » dans l’offre
L’idée n’est pas de copier, mais de trouver ce qui manque. Peut-être qu’à Mimizan Plage, il y a une pléthore de studios mais très peu de grands appartements familiaux avec 3 chambres ?
C’est une opportunité.
À Lyon par exemple, combien de logements proposent un vrai coin bureau pour ceux qui télétravaillent ?
Si votre bien est un peu comme tous les autres, sans vue particulière, sans déco qui claque ou sans emplacement de rêve, vous allez vite vous retrouver à devoir baisser vos prix pour exister. Et croyez-moi, c’est un jeu où tout le monde finit par perdre.
C’est justement là qu’on intervient chez Japandi : on aide nos propriétaires à se démarquer, que ce soit par le style ou la qualité des prestations.
Étape 3 : Analyser les prix et le revenu potentiel
Combien pouvez-vous facturer ?
C’est la question à un million d’euros.
Dans votre short term rental market analysis, la définition du prix est une science, pas un art.
Benchmark des prix
Reprenez votre liste de concurrents. Notez leurs prix en semaine, le week-end, en basse saison et en haute saison.
Soyez vigilants aux événements spéciaux.
Pendant la Fête des Lumières à Lyon ou un grand salon à Paris, les prix peuvent tripler.
Les gestionnaires performants exploitent ces pics de demande. C’est là que se fait la marge.
Des outils comme PriceLabs permettent d’ajuster les tarifs en temps réel. Si vous restez avec un prix fixe toute l’année, vous perdez de l’argent : soit vous êtes trop cher et vide, soit pas assez cher et complet trop vite.
Estimation de revenu annuel brut
Mettons les pieds dans le plat. Pour une première estimation de vos revenus, le calcul est assez simple : Prix moyen par nuit (prudent) x Nombre de nuits occupées (taux d’occupation réaliste) = Revenu Brut.
Dans une grande zone touristique, si vous faites les choses bien, viser 70 % d’occupation n’est pas du tout déconnant. À la campagne, partez plutôt sur une base de 50 % pour débuter. Il existe des calculateurs en ligne qui vous aideront à y voir plus clair.
Étape 4 : Calculer la rentabilité réelle (net d’impôts et charges)
Le chiffre d’affaires flatte l’ego, le bénéfice net nourrit la famille. Une bonne short term rental market analysis ne s’arrête pas au revenu brut.
Charges d’exploitation spécifiques
La location courte durée coûte plus cher en fonctionnement que la longue durée. Vous devez intégrer :
- Les commissions des plateformes (Airbnb, Booking).
- Les frais de ménage et de blanchisserie (essentiels pour les avis 5 étoiles).
- L’énergie et internet (c’est vous qui payez, pas le locataire).
- L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) adaptée.
- La taxe de séjour.
Si vous optez pour la délégation à une conciergerie comme Japandi, intégrez la commission de gestion (généralement entre 15 et 25 %). Cela peut sembler être une charge, mais c’est souvent un investissement qui s’autofinance par l’augmentation du taux d’occupation et des prix moyens.
Valoriser le bien pour maximiser le net
Parfois, pour atteindre la rentabilité visée, il faut augmenter la valeur perçue du bien avant de louer. Un appartement avec des murs défraîchis se louera moins cher. Des travaux de rénovation bien pensés (peinture, plâtrerie pour redistribuer les pièces) sont souvent nécessaires.
C’est un calcul de ROI. Par exemple, des experts en rénovation comme MNPRO montrent bien comment des finitions de qualité transforment un espace standard en lieu premium. Dans votre business plan, intégrez ces coûts de mise à niveau : ils vous permettront de justifier un prix à la nuitée plus élevé.
En net, un bon investissement en courte durée doit vous rapporter entre 5 et 7 %. En dessous de 4 %, c’est surtout un achat patrimonial plaisir.
Au-dessus de 7-8 %, vous êtes sur une excellente affaire, souvent liée à une prise de risque plus élevée ou une localisation atypique.
Étape 5 : Intégrer la réglementation locale
C’est le point noir qui peut faire dérailler votre projet si vous ne l’anticipez pas. La France encadre strictement la location touristique, surtout dans les zones tendues.
À Paris, Lyon, Bordeaux et dans de nombreuses grandes villes, vous ne pouvez pas louer votre résidence secondaire en courte durée sans « compensation » (acheter une surface commerciale pour la transformer en habitation). Pour une résidence principale, la limite est souvent de 120 nuits par an.
Renseignez-vous toujours auprès de la mairie avant d’acheter source.
Sécurité et conformité
Au-delà de l’administratif, pensez à la sécurité physique du bien. Avec des locataires qui changent tous les deux jours, la gestion des clés et la sécurisation des accès sont critiques. Installer une serrure connectée ou renforcer la porte d’entrée est souvent la première étape pour dormir tranquille.
Des professionnels de la serrurerie comme Serrurier KAD soulignent l’importance de systèmes fiables pour éviter les intrusions ou les problèmes d’accès, cruciaux quand vous gérez un bien à distance.
Optimiser pour maximiser la rentabilité avec un expert
Une fois votre short term rental market analysis terminée, vous arrivez à la croisée des chemins : gérer seul ou déléguer ?
En 2023, plus de 70 % des réservations passaient par Airbnb et Booking. Pour capter ce volume, il faut être visible partout.
Mais gérer les calendriers sur 3 ou 4 plateformes sans faire de surbooking est un métier à temps plein. Les statistiques montrent que la multi-diffusion augmente le taux d’occupation de 18 % source.
C’est là que Japandi Conciergerie intervient. Nous ne sommes pas juste des remetteurs de clés.
Notre valeur ajoutée réside dans l’optimisation continue :
- Photos professionnelles et staging inclus.
- Tarification dynamique ajustée quotidiennement par algorithmes.
- Gestion des voyageurs 24/7 pour assurer les avis 5 étoiles.
- Ménage qualité hôtelière.
Pour un propriétaire actif ou expatrié, déléguer, c’est changer de statut : vous passez de « gestionnaire de ménage » à véritable « investisseur ». Vous percevez vos loyers, nous gérons les soucis.
Check-list opérationnelle pour analyser VOTRE bien
Pour résumer, voici votre feuille de route pour valider votre projet dès demain :
- Valider la demande : Consultez les stats touristiques et utilisez un outil comme AirDNA pour voir les chiffres locaux.
- Étudier la concurrence : Plongez dans les 15 annonces qui ressemblent à la vôtre. Notez leurs prix, mais surtout leurs points faibles.
- Estimer le potentiel : Faites une simulation de revenus, une optimiste et une plus prudente, pour avoir une fourchette.
- Calculer ce qu’il vous reste : N’oubliez pas de déduire toutes les charges (ménage, commissions, taxes…). Est-ce que ça reste positif à la fin ?
- Valider la paperasse : Un simple coup de fil à la mairie peut vous éviter bien des ennuis sur les règles locales.
- Décider de votre implication : Soit vous gérez tout vous-même (et ça prend du temps), soit vous optez pour la tranquillité d’esprit avec une conciergerie premium.
Réaliser une bonne short term rental market analysis demande du temps et de la rigueur, mais c’est le seul moyen de transformer une propriété immobilière en un véritable actif performant. Si les voyants sont au vert mais que la logistique vous effraie, nous sommes là pour prendre le relais.
Vous souhaitez une estimation précise du potentiel locatif de votre bien ?
Contactez l’équipe de Japandi Conciergerie pour une étude personnalisée et découvrez comment nous pouvons maximiser vos revenus sans aucun effort de votre part.
FAQ
Quel est le taux de rentabilité moyen d’une location courte durée ?
En moyenne, le rendement brut se situe entre 6 et 12 % en France.
Cela dépend fortement de l’emplacement et de la qualité de la gestion.
En net, après charges et fiscalité, un bon investissement tourne autour de 5 à 7 %.
Faut-il absolument utiliser des outils payants pour l’analyse de marché ?
Pas obligatoirement, mais c’est fortement recommandé. Des outils comme PriceLabs ou AirDNA offrent une précision que vous ne pourrez jamais atteindre manuellement.
Ils permettent d’éviter des erreurs de tarification coûteuses.
La réglementation va-t-elle tuer la location courte durée en France ?
Non, mais elle la régule. L’objectif est d’équilibrer le marché du logement. Dans les zones touristiques et les grandes villes, le marché reste très porteur, mais il faut être en conformité totale (numéro d’enregistrement, quotas, etc.) pour pérenniser son activité.
Pourquoi passer par une conciergerie si cela me coûte 20% ?
Parce qu’une bonne conciergerie augmente souvent vos revenus de plus de 20% grâce à l’optimisation des prix et du taux d’occupation. Au final, vous gagnez souvent autant, voire plus, qu’en gérant seul, mais sans les contraintes horaires et logistiques.
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